هزینه تعمیرات و نگهداری

همان گونه که بیان شد تمامی مالکین باید برای حفظ مملوک زمانی تلاشهای لازم را مبذول دارند. هر یک از مالکین به هنگام انعقاد قرارداد این مطلب را می­دانند که عده­ای دیگر نیز مالک مملوک زمانی شده یا خواهند شد و این را هم می­دانند که هر یک از مالکین، برای اینکه از حقوق خویش
بهره­مند شود باید مملوک زمانی محفوظ بماند و یکی از کارهایی که جهت حفظ لازم است پرداخت هزینه­ها می­باشد. زیرا اگر هزینه­ها را پرداخت نکنند، مملوک زمانی به مرور مستهلک و نابود می‌گردد، بنابراین همه آنان این شرط ضمنی را پذیرفته­اند که هزینه­ های لازم را برای نگهداری عین را بپردازند. همچنین می­توان پرداخت هزینه­ها را این گونه توجیه کرد: هر کس که قرارداد بیع زمانی را منعقد
می­ کند، به لوازم آن نیز پای بند می­ شود. با توجه به اینکه دیگران نیز حق تصرف و انتفاع از عین را در دوره مشخص دارند؛ لذا برای حفظ حقوق دیگران هم که شده است، هر یک از مالکان باید هزینه­ های لازم مانند هزینه­ های آب، برق، گاز، تلفن و … را برای حفظ مال بپردازند.^2[1]

نکته­ای که می­توان به آن اشاره نمود، این است که با توجه به ماده 306 ق.م.[2]  اگر یکی از مالکین زمانی هزینه­هایی را نسبت به مملوک زمانی مصرف نموده باشد، حق مطالبه آنرا از سایر مالکین نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً از آنان اجازه گرفته باشد و یا عدم دخالت یا تأخیر در صرف هزینه­ها، موجب ضرر سایر مالکین گردد. نکته دیگری که لازم است، بیان شود این است که اگر در مقطعِ زمانیِ متعلق به یکی از مالکین، تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر سایر مالکین گردد، مالک مقطعِ زمانی مربوط نمی­تواند مانع تعمیرات گردد؛ هرچند که مقطعِ زمانی متعلق به وی در مدت تعمیرات مستغرق شود. این مطلب را می­توان از ماده 485 ق.م. که مقرر می­دارد: «اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر باشد، مستأجر نمی­تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد، اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت»، برداشت نمود.[3]

نحوه اداره­ی مملوک زمانی و پرداخت هزینه­ها معمولاً در قالب دو فرض متصور است؛ در فرضی که نحوه اداره با توافق مالکین باشد و در فرضی که نحوه اداره بدون توافق آنان باشد. در فرض نخست چندین نفر با توافق و شناخت قبلی از یکدیگر مملوک زمانی را خریداری می­نمایند. مواردی وجود دارد که یک شخص توانایی خرید یک مال را ندارد، لذا با اجتماع سرمایه سایرین مالی را تحصیل می­ کنند و در هر مقطع زمانی خاص، هر کدام مالک مال مذکور می­گردد. در همین فرض مواردی را هم می­توان یافت که شخصی مالکِ ملکی گرانبها است، به نحوی که دیگران قادر به خرید آن نیستند، لذا ملک خود را به صورت بیع زمانی به خریداران متعدد واگذار می­نماید و در هنگام واگذاری به تک تک خریداران متذکر می­ شود که نحوه اداره مملوک زمانی بر عهده خریداران می­باشد. اداره­ی مملوک زمانی با توافق خریداران امکان پذیر است (مواد 576 ـ 578 ق.م.). بنابراین نحوه پرداخت هزینه­ های نگهداری و تعمیرات بر اساس توافق طرفین خواهد بود. فرض دوم که نحوه­ اداره بدون توافق مالکین می‌باشد؛ در واگذاری مالکیت زمانی واحد­های ویلایی، مدیریت ویلا با ارائه­ قرارداد الحاق فروش به متقاضیان و با قبول ایجاب خرید تک تک آنها، مالکیت زمانی را واگذار می­ کند و نحوه اداره مملوک زمانی با همان مدیریت ویلاست که مالکیت را به خریداران منتقل نموده است. در چنین مواردی انجام تعمیرات با دریافت هزینه­ های ماهانه یا سالانه از مالکین است. در واقع انتقال مالکیت زمانی به خریداران در فرض مذکور مبتنی بر یک عقد مختلط است. بدین معنا که هنگام واگذاری عین، هم مالکیت زمانی عین در قالب عقد بیع واگذار
می­گردد و هم واگذارنده (بایع) اداره مملوک زمانی و نیز ارائه خدمات جانبی را بر عهده می­گیرد.[4]

2ـ سید عبدالمطلب احمدزاده بزاز، تحلیل حقوقی سهیم شدن زمانی، پیشین، ص 179.

[2]ـ «اگر کسی اموال غایب یا محجور و امثال آنها را بدون اجازه مالک یا کسی که حق اجازه دارد اداره کند، باید حساب زمان تصدی خود را بدهد؛ در صورتی که تحصیل اجازه در موقع مقدور بوده یا تأخیر در دخالت موجب ضرر نبوده است، حق مطالبه مخارج نخواهد داشت، ولی اگر عدم دخالت یا تأخیر در دخالت موجب ضرر صاحب مال باشد دخالت کننده مستحق اخذ مخارجی خواهد بود که برای اداره کردن لازم بوده است».