عقد اجاره

ماده 466 ق.م. اجاره را چنین تعریف می­ کند «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود…». ایرادی که حقوقدانان براین تعریف نموده ­اند این است که به موقت بودن اجاره در این ماده اشاره نشده است، در حالی که موقت بودن این عقد، شرط صحت آن است. عقد اجاره‌ای که در آن مدت تعیین نشده است، در واقع اجاره نیست و به تعبیر برخی از حقوقدانان مصری اجاره مؤبد، بیع است. ماده 468 در این زمینه مقرر می­دارد: «در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است». اما در خصوص انعقاد بیع زمانی در قالب عقد اجاره، می­توان گفت وجود تفاوتهایی مانع از این می­ شود که بیع زمانی در قالب عقد اجاره منعقد گردد. در عقد اجاره با انقضای مدت، مستأجر هیچ گونه حقی نسبت به عین مستأجره ندارد و باید عین مستأجره را تحویل موجر دهد، اما در بیع زمانی گرچه زمان انتفاع به پایان می­رسد اما عقد همچنان پابرجاست و فقط زمان انتفاع و تصرف به پایان رسیده است و با فرا رسیدن زمان تصرف، ذی نفع مجدداً می ­تواند تصرف کند و از مال مورد نظر منتفع شود. تفاوت دیگر، این است که در عقد اجاره منافع به مستأجر تملیک می­ شود اما در بیع زمانی تملیک مال به صورت عین است. همچنین با انقضای عقد اجاره دیگر عقدی وجود ندارد که رابطه قراردادی بر آن مترتب باشد، اما در بیع زمانی اگر چه مالک در زمان مشخص حق تصرف و انتفاع را دارد و با انقضای آن دیگر حق تصرف و انتفاع را ندارد، ولی این به معنای پایان قرارداد نیست. البته برخی از محققین بدون توجه به تفاوتهای مذکور معتقدند که بیع زمانی را می­توان در قالب عقد اجاره منعقد کرد، اما همین محقق انعقاد چنین قراردادی را به صرفه نمی­داند؛ به اعتقاد ایشان اگر قرارداد اجاره طویل المدت نیز باشد، مستأجرین هیچ گونه وابستگی به ویلا نخواهند داشت و این امر سبب می­ شود تأسیسات و امکانات زودتر مستهلک شوند و از بین بروند.

4ـ حق انتفاع

ماده 40 ق.م. مقرر می­دارد: «حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می ­تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاص ندارد، استفاده کند.» برخی از نویسندگان حقوقی در مورد مالکیت عین معتقدند با توجه به ادله موافقان و مخالفان، امکان پذیرش بیع زمانی به صورت مالکیت موقت و محدود در حقوق ایران وجود ندارد و حق انتفاع بهترین قالب برای نهاد بیع زمانی است. در جواب این استدلال می­توان گفت: اولاً با توجه به تشریح و تبیین ادله موافقین و مخالفین به این نتیجه می‌توان رسید که مالکیت موقت در حقوق ایران قابل پذیرش است و بیع زمانی نوعی مالکیت موقت است، همانگونه که در این نوشتار آمده است خیلی از پژوهشگران به این نتیجه رسیده ­اند که مالکیت موقت با مبانی فقهی و حقوقی ما نه تنها تعارضی ندارد بلکه نمونه ­ای از مالکیت موقت را فقهای ما قبول نموده ­اند. ثانیاً حق انتفاع عقدی است مجانی، زیرا هدف از برقراری حق انتفاع کمک به امور خیریه است، در حالی که بیع زمانی، قراردادی معوض است. ثالثاً در حق انتفاع شخص مالک منافع مال نمی­ شود و فقط حق استفاده و بهره برداری از مال را دارد، ولی در بیع زمانی خریدار مالک عین و منافع می­ شود. رابعاً یکی از شرایط صحت حق انتفاع، قبض است و بدون قبض اثری بر آن مترتب نمی­ شود (ماده47 ق.م.)، اما همان طور که در ویژگیهای قرارداد بیع زمانی بیان شد این قرارداد، عقدی رضایی است.

ـ ناصر کاتوزیان، عقود معین: معاملات معوض ـ عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض، (تهران، شرکت سهامی انتشار، چاپ دهم، 1387)، جلد 1، ص347.

ـ عبد الرزاق احمد السنهوری، الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید، (بیروت، منشورات الحلبی الحقوقیه، چاپ سوم، 1998)، جلد 6، ص 148.

ـ پرویز نوین، پیشین، صص 57 ـ 58.

ـ فرید قدس گویا، «مالکیت زمانی یا Timesharing»،  مجله کانون وکلا، شماره177، (تابستان 1381)، ص127.

ـ عباس کاظمی نجف آبادی، «ماهیت حق خریدار در تایم شرینگ و مقایسه آن با نهادهای حقوقی ایران»، ماهنامه کانون، شماره 92، (اردیبهشت 1388)، ص124.

ـ سید عبدالمطلب احمدزاده بزاز، مالکیت موقت، پیشین؛ سعید شریعتی، پیشین؛ احمد اشرفی؛ پیشین و ….

ـ سید حسن امامی، پیشین، ص 74.

ـ ماده 7 قانون تایم شرینگ انگلستان.