مفاهیم، ماهیت و آثار قرارداد پیش فروش ساختمان و درآمدی بر وضعیت معامله معارض

گفتار نخست: مفاهیم

الف – قرارداد

تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان چندان آسان نیست ولی می توان ابتدا با تعریف واژه “قرارداد”، “ساختمان” معرفی این قرارداد را آسانتر کرد. “قرارداد” از لحاظ دستور زبان صفت مفعولی مرکب و به معنای دارای پایدار، منصوب، مقرر و برقرار می باشد. معنای دوم این واژه عهد و شرط و قول و پیمان و اتفاق دو یا چند تن در امری ذکر شده است. از لحاظ اصطلاحات و ترمینولوژی حقوقی برخی از حقوقدانان با التفاف به سابقه تاریخی عقود در فقه امامیه “قرارداد” را در مقابل “عقد” قرا

ر می دهند و “قرارداد” را منحصر به عقود بی نام می کنند. از طرف دیگر عده ای از حقوقدانان این دو واژه را منطبق بر یکدیگر می دانند و قرارداد را شامل عقود معین و غیر معین قرار می دهند. دسته دیگر از حقوقدانان عقد را مختص به عقود معین می دانند و قرارداد را به کلیه عقود اعم از معین و غیر معین تسری می دهند. البته همدستان با برخی از حقوقدانان می بایست میان معنای اعم و اخص واژه قرارداد تأمل به تفضیل شد. قرارداد در معنی اعم مترادف با عقد و کلیه عقود معین و نامعین می باشد و در معنی اخص این واژه صرفاً مشمول عقود غیر معین می گردد^.

با در نظر گرفتن معنای اعم قرارداد می توان برای ملاحظه تعریف قرارداد در متون قانونی به ماده 183 قانون مدنی مراجعه کرد. در این ماده آمده است “عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد”. این تعریف که مقتبس از ماده 1101 قانون مدنی فرانسه است دارای نواقصی می باشد. تعریف ماده 183 قانون مدنی از یک طرف به درستی ماهیت عقود معوض را بیان نمی کند و از طرف دیگر شامل عقودی که اثر مستقیم آن تملیک مال است (مانند بیع و هبه) نمی گردد^. نواقص موجود در تعریف قانون مدنی مانع از آن می شود که تعریف مذکور در ماده 183 بعنوان تعریف جامع و مانع عقود بکار گرفته شود. به همین دلیل حقوقدانان خود به تعریف عقد در حقوق پرداخته اند. به نظر میرسد بهترین تعریف عقد در حقوق ما عبارتست از ” توافق دو انشاء متقابل به منظور ایجاد یک ماهیت حقوقی”.