عقد بیع

هر یک از فقها در تعریف بیع، تعریفهای متفاوتی را ارائه داده­اند. البته اختلاف آنان در تعریف لفظی بیع است، ولی در ماهیت آن به عنوان یک عقد معین اختلافی ندارند. قانون مدنی در ماده 338 عقد بیع را این چنین تعریف می­ کند: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم» عقد بیع دارای
ویژگیهایی به شرح ذیل است : 1ـ تملیکی بودن عقد بیع، یعنی به محض وقوع عقد، مبیع و ثمن به ملکیت بایع و مشتری در می­آید. 2ـ عقد بیع، عقدی معوض است. بدین معنا که عین مالی که فروخته می­ شود با مال دیگر مبادله می­ شود. 3ـ در عقد بیع عین مورد معامله قرار می­گیرد. این صفت باعث متمایز شدن عقد بیع از اجاره و سایر عقودی که عین مورد معامله نمی­ شود، می­ شود. 4ـ لزوم، این ویژگی باعث تمایز از عقود جایز می­ شود. 5ـ دوام که کمتر مورد اشاره حقوقدانان و فقها قرار گرفته است و همین ویژگی باعث تردید در تحصیل بیع زمانی از طریق عقد بیع شده است. معنای دوام همان گونه که گفتیم این است که وقتی مبیع به مشتری منتقل می­ شود؛ دائماً در ملکیت او باقی می‌ماند تا زمانی که به یکی از اسباب ناقله­ی قانونی از ملکیت او خارج و به دیگری منتقل شود. تصور برخی حقوقدانان و فقها از بیع زمانی یا مالکیت زمانی این بوده است که مالکیت مبیع از لحظه انعقاد عقد تا زمان مورد اشتراط به شخص خریدار منتقل می­ شود و در زمان اشتراط بیع خود به خود منحل می­ شود و مبیع مجدداً به ملکیت بایع در می­آید، همچنان که در تعریف بیع السنین آورده­اند «…اگر فروشنده مالی را به مدت یک سال بفروشد (تملیک موقت) و شرط کند که در پایان سال بیع منحل گردد و فروشنده ثمن را پس دهد و مشتری مبیع را، این بیع باطل است.» در حالی که منظور ما از بیع زمانی، این است که مبیع به صورت دائمی به مشتری تملیک می­ شود، منتهی در عقد شرط می­ شود که انتفاع مشتری از مبیع در فواصل زمانی منظم و به صورت متناوب خواهد بود و در مقاطعِ زمانی مابین این فواصل، ملکیت مبیع متعلق به خود بایع یا دیگر مشتریان خواهد بود، بنابراین می­توان گفت مالکیت در بیع زمانی ازجهتی موقت و از جهت دیگر دائم است. از این جهت موقت است که مالکیت خریدار نسبت به عین محدود به هفته، ماه یا فصل خاص در سال است و در نتیجه این مالکیت شامل دیگر ازمنه­ی سال نمی‌شود، ولی به جهت آنکه مالکیت او نسبت به آن مقطعِ زمانی متناوباً تکرار می­ شود، مالکیت دائمی است.

عقد بیع از عقود تأسیسی شارع نمی ­باشد و نقش شارع در آن نقش ارشادی و امضائی است و به همین دلیل، این عقد در معنای عرفی خود باقی مانده است. اما در مورد معنای عرفی بیع، بین فقها اختلاف وجود دارد. برخی علت بطلان بیع موقت را عدم صدق عرفی بیع بر این نوع بیع می­دانند. البته احتمال صحیح بودن این بیع را نیز مطرح نمود­ه­اند، زیرا عرف فروختن شیر گوسفندی و میوه­ی درختی را برای یک ماه را صحیح می­داند، اما اقوی را در بطلان چنین بیعی می­دانند زیرا بیع موقت را خارج از شمول بیع عرفی می­دانند. برخی نیز معتقدند که معنا و مفهومی برای تملیک موقت قابل تصور نیست زیرا برای مثال معنای تملیک خانه این است که بایع آنرا به صورت ابدی و بدون محدوده­ زمانی به مشتری منتقل کند؛ در نتیجه بیع و تملیک موقت صحیح نیست. همین فقیه در جای دیگر بطلان بیع موقت را بدیهی می­داند و می­نویسد: «انشای عقد بیع از لحاظ زمان مطلق است و بایع در عقد بیع ملکیتی مطلق و همیشگی را انشاء می­ کند.» اما می­توان در جواب گفت که، اولاً کمتر فقیه و حقوقدانی در تعریف بیع به عنصر دوام اشاره کرده است و این خود دلیل خوبی است بر عدم حساسیت عرف نسبت به دوام در بیع. ثانیاً شارع نیز برای فهم معانی و مصادیق این اصطلاحات به عرف ارجاع داده است، به عبارت دیگر وقتی خداوند متعال می‌فرماید «احل الله البیع» مفهوم و مصادیق آنرا بیان نمی­کند؛ این امر را به عرف ارجاع می­دهد.  کسانی که مدعی هستند بیع عرفی مشروط و مقید به دوام است؛ مدعی یک امر وجودی هستند و دوام را مقتضای ذات عقد می­دانند، در حالی که اگر آنرا مقتضای اطلاق عقد می­دانستند هرگز این عقد را باطل نمی­دانستند. با توجه به اینکه قول مدعی امر وجودی خلاف اصل است، لذا باید دلیل بیاورد تا امر وجودی را اثبات کند. این درحالی است که، کسی که مدعی امر عدمی است بی نیاز از اقامه دلیل است، زیرا سخن وی موافق اصل و بی نیاز از هر گونه دلیل می­باشد. برخی از محققین دوام را مقتضای اطلاق عقد بیع می­دانند و بر همین اساس معتقدند در بیع زمانی فقط یکی از آثار مالکیت زمانی محدود می­ شود و شرط زمانبندی مالکیت مخالف یکی از آثار عقد بیع است و با مقتضای بیع مخالفتی ندارد. همچنین، در نظام حقوقی کشور ما طرفین می­توانند بر خلاف قواعد تکمیلی یا تفسیری توافق کنند؛ چرا نباید بتوانند قرارداد فروش یک ویلا را به صورت بیع زمانی منعقد کنند؟ قواعد بیع آمره نیستند و
می­توانند به دهها شکل منعقد شود؛ البته قواعد آمره بیع باید در هر بیعی رعایت شود.

- سعید شریعتی، پیشین (بخش اول)، ص31.

- احمد اشرفی، پیشین، ص134.

ـ محمد جعفر جعفری لنگرودی، دائره المعارف حقوق مدنی و تجارت «حقوق تعهدات، عقود و ایقاعات»، پیشین، ص 422.

ـ محمد احمری، پیشین، ص34.

ـ محمد خزائلی، احکام قرآن، (انتشارات جاویدان، چاپ سوم، 1358)، ص 242 و 245.

ـ سید محمد کاظم طباطبائی یزدی، حاشیه مکاسب، پیشین، ص 66.

- سید ابوالقاسم موسوی خویی، پیشین، ص223.

ـ همان، صص 168 ـ 169.

ـ سوره بقره (2)، آیه 275.

ـ محمد حسن قدیری، پیشین، ص18؛ محی الدین فاضل هرندی، شرح و ترجمه مکاسب، (قم، دفتر تبلیغات اسلامی، چاپ اول، 1379)، جلد 5 (کتاب البیع/1)، ص 51.

ـ سعید شریعتی، پیشین، صص 81  ـ 82.

- پرویز نوین، «بیع زمانی Timesharing»، مجله کانون وکلا، شماره 196 و 197، (بهار و تابستان 1386)، ص 52.

آیت الله محمد تقی بهجت: «می ­تواند عقد بیع مشروط به مهایات در منفعت و انتفاع باشد و… افراز زمانی معنا ندارد. از اینرو اگر خسارت ناخواسته سنگین به ساختمان وارد شود و محتاج به تعمیر پر هزینه گردد، نمی­گویند تنها آن که نوبت او بوده باید خسارت را متحمل شود.»

آیت الله سید علی سیستانی: «بیع عرفی و شرعی نیست، مگر خودش یک عقد جداگانه باشد.»

آیت الله لطف الله صافی گلپایگانی: «مالکیت به نحو مذکور مشروع نیست. والله العالم».

آیت الله ناصر مکارم شیرازی: «…در واقع نوعی بیع است که در عصر ما به وجود آمده است. به دلیل نیازها و ضرورتها و هر گاه در عرف محل رایج شده باشد، عمل به آن اشکالی ندارد و مشمول «احل الله البیع» و سایر ادله بیع است و براین اساس مفروز کردن مال الشرکه با شرط مذکور مانعی ندارد».

آیت الله سید عبدالکریم موسوی اردبیلی: «این معامله را به عنوان بیع یا صلح یا عقد مستقل می‌توان محقق ساخت و از نظر شرعی اشکالی ندارد و تقسیم ملک به حسب زمان نیز اشکالی ندارد و شرعاً جایز است؛ اما هنگام معامله باید برای استفاده هر یک از افراد ضوابطی تعیین می­ شود تا موجب اختلاف نگردد.» حضرات آیات فاضل لنکرانی و سید محمد صادق روحانی تحقق این عقد را در قالب عقد بیع جایز شمردند. همان گونه که ملاحظه می­ شود بر طرفداران بیع زمانی با فاصله­ای اندک میان دو استفتا افزوده شده است و برخی مراجع تغییر نظر داده­اند.

بند سوم : بیع زمانی و عقود نامعین

آیا می­توان قرارداد بیع زمانی را به عنوان یک قرارداد نامعین در قالب ماده 10 قانون مدنی به رسمیت شناخت؟

ماده 10 ق.م. مقرر می­دارد: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی آنرا منعقد نموده ­اند در صورتی که خلاف صریح قانون نباشد، نافذ است». این ماده اصل آزادی قراردادها را بیان می­ کند و لذا جزء در مواردی که قانون منع نکرده است، افراد می­توانند قراردادهای خویش را به جهت اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی قراردادها (ماده 10) منعقد کنند. مهم­ترین نتیجه اصل آزادی اراده این است که اشخاص می­توانند قراردادهای خود را زیر هر عنوان که مایل باشند منعقد ساخته، نتایج وآثار آنرا به دلخواه تعیین کنند. بنابراین پیش بینی عقود معین در فقه و قانون به این معنا نیست که اشخاص ناچارند یکی از قالبهای پیش ساخته قراردادی را برای هر پیمان انتخاب کنند. در میان نویسندگان و محققین برخی بر این نظر هستند که قرارداد بیع زمانی، قابل تطبیق با هیچ یک از عقود معین نیست، ولی از آنجا که چنین قراردادی مشروع است و با مبانی فقهی و حقوقی ما تعارضی ندارد، لذا چنین قراردادی یک عقد بی­نام است و در قالب ماده 10 ق.م. قرار می­گیرد. این در حالی است که همین نویسنده یکی از ویژگیهای قرارداد بیع زمانی را مالک بودن هر یک از خریداران در مقطعِ زمانی خویش می‌داند و همین ویژگی را باعث تمایز این قرارداد از بیع مشاع
می­داند. همچنین همین نویسنده بیع زمانی را این گونه تعریف می­ کند: «اصطلاح بیع زمانی به نوع خاصی از مالکیت اطلاق می­ شود که طبق آن مالکان حق استفاده از ملک را به صورت زمان بندی شده پیدا می­ کنند.» از سوی دیگر وقتی قرارداد مذکور قابل تطبیق با عقد بیع است، چه لزومی دارد که آنرا عقدی بی­نام بدانیم و در قالب ماده 10 ق.م. قرار دهیم؟

ـ دفتر آموزش روحانیون و تدوین متون فقهی، گنجینه آرای فقهی ـ قضایی (نرم افزار)، (قم، معاونت آموزش قوه قضاییه، 1382)، سؤال 293، به نقل از: مسعود امامی، پیشین، صص 79 ـ 80.

ـ ناصر کاتوزیان، حقوق مدنی: قواعد عمومی قراردادها، پیشین، جلد 1، ص 146.

ـ سعید شریعتی، پیشین (بخش دوم)، ص 25.

ـ همان، ص30.

ـ سعید شریعتی، پیشین(بخش اول)، ص21.

: اختیارات مالکین در بیع زمانی

همان گونه که قبلاً اشاره رفت در قرارداد بیع زمانی، هر یک از مالکین، مفروزاً مالک مقطعِ زمانیِ خویش است. در نگاه اول می­توان گفت، هر یک از آنان می­توانند با استناد به ماده 30 ق.م. که بیان کننده اصل تسلیط است، همه گونه تصرف و انتفاعی را از ملک خویش ببرند. به موجب اصل مذکور، هر مالکی اختیار کامل برای تصرف و انتفاع از ملک خویش را داراست و می ­تواند آزادانه در ملک خود تصرف نماید و آنرا به وسیله بیع، هبه و غیره به دیگری منتقل کند و یا حتی آنرا تلف نماید؛ اما با کمی دقت می­توان گفت، در مواردی که چند نفر نسبت به یک مال مالکیت دارند، خواه مالکیت آنان به صورت عرضی باشد مانند اشاعه، خواه به صورت طولی، مانند بیع زمانی، مسلماً اختیارات مالکین بدین گستردگی نخواهد بود. هر یک از مالکین برای استفاده از مقطعِ زمانی خویش، مجبور هستند از یک عین مشترکاً استفاده نمایند، لذا در خصوص آن عین واحد، باید حقوق سایرین را نیز رعایت کنند؛ به همین جهت هر مالکِ زمانی از انجام اعمالی که باعث ورود ضرر به سایر مالکین زمانی می­ شود ممنوع است، حتی به ضرر خویش نیز متعمدانه نمی­تواند اقدام نماید، از اینرو مالک زمانی نمی­تواند به مَثلِ معروف «اَلقی مالُهُ فی البحر» متمسک شود. زیرا مقاطعِ زمانی مفروز، به یکدیگر متصل می­باشند و هر اقدامی به سود یا ضرر خود، در تمام مقاطع زمانیِ تأثیرگذار خواهد بود. همچنین می‌توان از ملاک مواد 484 و 132 ق.م. استفاده نمود و حکم این مواد را به عقد بیع زمانی نیز تعمیم داد. ماده 484 ق.م. مقرر می­دارد: «موجر نمی­تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.» منظور از واژه «تغییری» در ماده، تغییر مادی است نه تغییر حقوقی. با توجه به اینکه در عقد اجاره دو نفر مالک وجود دارد، یک نفر مالک عین، یعنی موجر و نفر دیگر مالک منافع یعنی مستأجر، لذا قانونگذار به منظور اینکه موجر از حق مالکیت خود سوء استفاده نکند و تصرفی انجام ندهد که به ضرر مستأجر باشد، دامنه­ی تصرفات موجر در عین مستأجره را محدود و مضیق نموده است. همین ملاک در مملوک زمانی وجود دارد، بدین صورت که هر یک از مالکین به منظور اینکه از حق مالکیت خویش در مقطعِ زمانی متعلق به خود سوء استفاده نکند و به ضرر سایر مالکین نیز نباشد، نباید در عین مملوکه تصرفی انجام دهد که منافی مقصودِ سایرِ مالکین از مملوک زمانی باشد. ماده‌ی دیگر که می­توان از ملاک آن استفاده نمود، ماده 132 ق.م. است. ماده مذکور مقرر می­دارد: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.» برای تعمیم دادن این حکم به قرارداد بیع زمانی می­توان از لفظ «همسایه» استفاده نمود و متوجه شد که این اصطلاح در ماده مذکور خصوصیتی ندارد. سابقه فقهی ماده 132 نشان می­دهد که در ایام گذشته بسیاری از منازل همکف بودند و همسایگی در طول و عرض گسترش می­یافت و از این دو بعد، فراتر نمی­رفت، اما به مرور با گسترش شهر نشینی و کمبود محیط مناسب برای زیستن، علاوه بر طول و عرض به ارتفاع بناها نیز افزوده شد و همسایگی به صورت سه بعدی به وجود آمد و این ماده توانست علاوه بر همسایگیهای دو بعدی بر همسایگیهای سه بعدی نیز حاکم شود. هر یک از مالکین در قرارداد بیع زمانی، مالک مملوک زمانی در مقطعِ زمانیِ معین هستند و می‌توان هر کدام از آنان را همسایه یکدیگر تلقی کرد و در نتیجه حکم ماده 132 را به همسایگیهای زمانی نیز تعمیم داد. قانونگذار برای رعایت نظم عمومی اصل تسلیط را محدود نموده است. این اصل در مواردی محدود می­ شود که مالک با تکیه بر این اصل به دیگری ضرری وارد کند. همان طور که از ماده مذکور برداشت می­ شود تنها در دو مورد که عبارتند از تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت باشد و تصرفی که به قدر متعارف و رفع ضرر باشد، قاعده تسلیط جاری خواهد بود.

ـ به معنای مالش را به دریا ریخت، است. (علامه محمد تقی مجلسی، روضه المتقین فی شرح من لایحضره الفقیه، (قم، مؤسسه فرهنگی اسلامی کوشانپور، چاپ دوم، 1406هـ .ق)، جلد 11، ص 313).

ـ امیر هنری، حقوق مدنی: مالکیت زمانی در قوانین موضوعه ایران، (تهران، انتشارات جنگل، چاپ اول، 1389)، ص 215.

ـ ناصر کاتوزیان، عقود معین، پیشین، جلد 1، ص 404.

روابط مالکین در بیع زمانی

حق استعمال در بیع زمانی

هر یک از مالکین در بیع زمانی می­توانند از مملوک زمانی در تمام جهاتی که برای آن آماده است، در محدوده شرع و قانون و فقط در مقطعِ زمانیِ متعلق به خویش استفاده نمایند؛ البته به نحوی که به زیان سایر مالکین منجر نگردد. بنابراین اثر وجود زمان، فقط مقید و محدود کردن اثر است و آنرا از بین نمی­برد. ضمناً هر یک از مالکین می­توانند از ملک خویش در مقطعِ زمانی متعلق به خود هیچگونه استفاده­ای نبرند و به دیگران نیز اجازه بهره­وری از ملک خویش را ندهند و این امر موجب از بین رفتن مالکیت آنان نمی­ شود. باید توجه داشت که عدم استفاده نباید موجب ورود ضرر و زیان به دیگر مالکین شود و اگر چنین شود باید خسارت زیان دیدگان جبران شود.

بند دوم: حق استثمار در بیع زمانی

در قرارداد بیع زمانی که مانند سایر بیعها عقد تملیکی است، هر یک از مالکین می­توانند ازمنافع  مملوک زمانی در مقطعِ زمانی متعلق به خویش بهره­مند شده و یا منافع آنرا به دیگری منتقل نمایند. برای مثال شخصی که مالک مملوک زمانی در مهرماه است، می ­تواند منافع این ماه را برای سال بعد به شخص دیگر اجاره دهد یا صلح نماید و یا حق انتفاع از ملک خویش را به دیگری انتقال دهد.

بند سوم: حق اخراج از ملکیت (حق تصرف) در بیع زمانی

همان گونه که در فصل نخست بیان شد، مالک می ­تواند هر گونه تصرف مادی مانند تلف نمودن ملک و تصرف حقوقی مانند فروش ملک به دیگری، نسبت به ملک خود انجام دهد. برای توضیح بهتر این مطلب هریک از تصرفات مادی و حقوقی را در بیع زمانی مجزا از هم بررسی می­کنیم.

1ـ تصرفات حقوقی

تصرفات حقوقی نسبت به ملک از آثار مالکیت است، این اثر مربوط به ملکیت مطلق نیست، بلکه مربوط به مطلق ملکیت است،¹لذا بیع زمانی نیز دارای این اثر می­باشد و هر یک از مالکین زمانی می‌توانند تصرفات حقوقی را نسبت به مملوک زمانی انجام دهند. در صورتی که اگر اثر مذکور مربوط به ملکیت مطلق بود، مالکین زمانی نمی­توانستند تصرفات حقوقی را در ملک خویش انجام دهند. بنابراین هر یک از مالکین می­توانند، مالکیت خود را نسبت به مملوک زمانی در مقطعِ زمانی متعلق به خود به اشخاص ثالث انتقال دهند؛ لذا هر یک از مالکین می­توانند مالکیت زمانی خود را نسبت به مملوک زمانی در شکلهای مختلف قانونی مانند وصیت، وقف، هبه و … به دیگران منتقل کنند. هر یک از مالکین می­توانند مالکیت منافع زمان مالکیت خود را واگذار نمایند. ناگفته نماند که مملوک زمانی از طریق اسباب قهری مانند ارث نیز منتقل می­ شود. ایقاعاتی که موجب می­ شود مملوک زمانی از ملکیت خارج شوند مانند اعراض، ابراء می­توانند توسط هر یک از مالکین اعمال شوند. جمیع خیارات مذکور در ماده 396 ق.م. و همچنین خیار تفلیس (ماده 380 ق.م.) و خیار تعذر تسلیم (مواد 239، 240 و 380 ق.م.) می­توانند در صورت وجود شرایط آنها اعمال گردند. البته خیار مجلس، خیار حیوان و خیار شرط مخصوص عقد بیع است و در سایر عقود جاری نمی­گردد؛ لذا اگر ماهیت تایم شرینگ را هر عقدی جزء عقد بیع بدانیم، سه خیار مذکور در عقد مذکور جاری نمی­گردد، ولی همان گونه در فصل اول بیان گردید ماهیت تایم شرینگ بیع است و سه خیار مذکور در صورت مستعد بودن شرایطشان قابل اعمال هستند.

2ـ تصرفات مادی

همان طور که اشاره گردید همه خریداران در بیع زمانی مالک یک عین هستند، ولی هر یک در مقطعی از زمان؛ بنابراین وجود اصل عین، قدر مشترک تمامی مالکیتها است؛ در نتیجه همه آنان  باید در حفظ و بقای آن تلاش نمایند. به همین دلیل هریک از مالکان نمی­توانند به تنهایی عین را از بین ببرد، زیرا با نابودی عین، دیگر موضوعی برای مالکیت دیگران باقی نمی­ماند و حقوق تمامی مالکین پایمال می­ شود. فقط در یک صورت می­توان مملوک زمانی را تلف نمود و آن هم زمانی است که تمامی مالکین به اتلاف مال رضایت دهند. نکته­ای که اشاره به آن خالی از لطف نیست آن است که نباید لزوم اخذ اجازه را به معنای وجود حالت اشاعه دانست، البته برعکس آن صحیح است، یعنی در حالت اشاعه اخذ اجازه برای انجام تصرفات ضروری و لازم است، اما گرفتن اجازه دلالت بر حالت اشاعه نمی­کند، بلکه این کار برای حفظ حقوق دیگران است، خواه حالت اشاعه­ای باشد، خواه نباشد. برای نمونه می­توان اشاره کرد به تصرفات راهن در عین مرهونه که ­باید به اذن مرتهن باشد (ماده 793 ق.م.). در صورتی که ملک در دست یکی از مالکین بدون تعدی و تفریط وی تلف شود، در برابر سایر مالکین هیچ گونه مسؤولیتی ندارد، زیرا سیطره و سلطنت او نسبت به مال، مانند سلطه امانی است که فقط تعدی و تفریط باعث ضمان وی می­ شود، هر چند که ممکن است، گفته شود ید مالکین زمانی ید امانی نیست و مالکانه است؛ لذا هر گونه عیب و نقص در مال از عهده ایشان ساقط است، مگر آنکه برخلاف شرایط مقرر در عقد عمل کرده باشند. اما چنین نظری با منطق حقوقی سازگار نیست. همچنین عرف نیز این را نمی­پذیرد که هر یک از مالکین در مملوک زمانی به بهانه­ی اینکه مالک است هر گونه عیب و نقصی را وارد کند و مسؤول نباشد، زیرا دیگران نیز در زمان های بعد مالک می­باشند و از آن استفاده خواهند کرد.

ـ سید عبدالمطلب احمدزاده بزاز، تحلیل حقوقی سهیم شدن زمانی، پیشین، ص173.

1ـ سید عبدالمطلب احمدزاده بزاز، تحلیل حقوقی سهیم شدن زمانی، پیشین، ص 174.

ـ احمد اشرفی، مالکیت زمانی (ماهیت حقوقی و دعاوی مرتبط)، (تهران، راه نوین، چاپ اول، 1389)، ص 118.

ـ سید عبدالمطلب احمد زاده بزاز، تحلیل حقوقی سهیم شدن زمانی، پیشین، صص 176 ـ 177.

ـ مسعود امامی، پیشین، ص 112.

تعهدات مالکین در برابر یکدیگر در بیع زمانی

چنانچه در فصل نخست گذشت، در بیع زمانی با اتمام زمانِ مالکیت هر مالکی، ملکیت مالک دیگر به فعلیت می­رسد و فَترتی در این میان وجود ندارد تا مال بدون مالک باقی بماند. به عبارتی با فرا رسیدن هر مقطعی مالک آن مقطع امکان تصرف پیدا می­ کند و می ­تواند هر گونه تصرفی را با حفظ حقوق دیگران در ملک خود نماید وگرنه در برابر سایر مالکین متعهد و مسؤول خواهد بود. از سوی دیگر، در هر مقطعِ زمانی یک نفر مالکِ مالِ مملوکه می­باشد و فرض اشاعه در بیع زمانی نادرست است؛ حال قصد داریم تا رابطه­ مالکین را با یکدیگر با توجه به دو مطلب مذکور تجزیه و تحلیل نماییم. برخی از محققین برای تنظیم رابطه مالکین از مبحث وقف کمک گرفته­اند؛ بدین نحو که هنگامی که مالی بر چند طبقه از موقوف علیهم وقف می­ شود، عین موقوفه به ملکیت طبقه اول از موقوف علیهم در می­آید و پس از انقضای طبقه اول در ملکیت طبقه دوم وارد می­ شود و به همین ترتیب ادامه می­یابد. همچنین است در صورتی که مالی به ترتیب به زید و فقرا وقف شود؛ به این نحو که ده سال بر زید وقف شود و پس از آن، وقف بر فقرا شود. این بحث مطرح است که رابطه طبقات بعدی موقوف علیهم که الان وجود ندارند یا وجود دارند، ولی به دلیل  وجود طبقه قبلی، مالکیتِ فعلی ندارند با مال موقوفه و طبقه اول چگونه و چه نوع رابطه­ای است؟ بدون شک، طبقات بعدی مالکیتی بر مال ندارند، زیرا به فعلیت رسیدن مالکیت آنان منوط به انقراض طبقه سابق است. برخی از فقها برای طبقه معدوم، مالکیت شأنی قائل شده ­اند، به این صورت که طبقه معدوم مانند طبقه موجود دارای اختصاص موقت است، که این اختصاص موقت با صیغه وقف انشاء و ایجاد می­ شود، ولی در تحقق و وجود خارجی متأخر از آن است. به عبارت دیگر، عین موقوفه همزمان هم ملکِ فعلیِ طبقه موجود است و هم ملکِ شأنیِ طبقه بعدی. بر پایه این استدلال، در صورت فروش عین موقوفه در موارد مجاز، ثمن هم مانند مبیع ملکِ فعلیِ طبقه موجود و ملکِ شأنیِ طبقه معدوم است.

برخی از فقها، مالکیت شأنی طبقات معدوم را نمی­پذیرند و معتقدند که معدومین هیچ گونه حق جعل شده­ای از ناحیه شارع ندارند و مالکیت شأنی سنخِ خاصی از مالکیت نیست، بلکه مالکیت شأنی، قابلیت مالکیت است نه چیز دیگر. بر مبنای نظر شیخ انصاری (ره) می­توان قائل شد که در قرارداد بیع زمانی، نیز مالکیت مالکین متعدد مانند طبقات موقوف علیهم است، بدین نحو که هر یک از مالکین در مقطعِ زمانی متعلق به خود، دارای مالکیت فعلی و در زمان های دیگر دارای مالکیت شأنی می‌باشند. برای مثال دوازده نفر خانه­ای را به صورت بیع زمانی خریداری نموده ­اند، در فروردین ماه شخص الف، مالک خانه است و یازده نفر دیگر مالکِ شأنیِ خانه هستند، اما بر مبنای گروه دوم یازده نفر دیگر مالک شأنی نیستند؛ بنابراین در هر مقطع یک نفر مالک وجود دارد و خریداران دیگر حقی در آن مال ندارند. به نظر می­رسد نظر گروه دوم ارجح باشد زیرا مطابق نظر این گروه مالکیت قابل تقسیم به دو نوع نیست و مالکیت شأنی سنخِ خاصی از مالکیت نیست.

برخی دیگر از محققین به منظور تنظیم روابط مالکین، به حق ارتفاق تمسک جسته­اند. با این شرح که مالکان در بیع زمانی در مجاورت یکدیگر قرار گرفته­اند. مجاورت در لغت به معنای همسایه و در جوار کسی بودن می­باشد. قبلاً اشاره شد که مجاورت در سه بعد مکان (طولی و عرضی)، فضا و زمان قابل تصور است؛ لذا وجود حق ارتفاق برای چنین املاکی دور از ذهن نیست. ارتفاق ارتفاعی و زمانی امور نوظهوری هستند که در اثر زندگی شهرنشینی به وجود آمده­اند و وجود چنین ارتفاقهایی از بدیهیات و ضروریات جوامع امروزی است. ارتفاق در لغت به معنای تکیه کردن بر آرنج دست و بر ناز بالش می­باشد و در علم حقوق، حقی است که کسی در ملک دیگری دارد.چنین حقی وابسته به ملک است که به منظور استفاده بهینه، در ملک دیگری ایجاد می­ شود. به عبارت دیگر، دلیل به وجود آمدن حق ارتفاق این است که مالک بتواند استفاده مطلوب و کامل از ملک خویش بنماید. زیرا در هر سه مجاورت مذکور، مالک جهت استفاده مطلوب از ملک محتاج به برقراری رابطه با املاک مجاور دارد که وجود این رابطه در غالب حق ارتفاق معنا می­یابد. بر اساس یک نوع تقسیم، حق ارتفاق به دو دسته ارتفاق پیدا و ارتفاق ناپیدا تقسیم می­ شود که برای ما ارتفاق پیدا ملموس­تر است. حق ارتفاق پیدا آن است که دلالت کننده مادی محسوس بر آن حق، وجود داشته باشد، مانند روزن (در حق منظر) و قناتی که از ملک غیر، عبور می­ کند. در تعریف حق ارتفاق ناپیدا نیز می­توان گفت: «هر گونه ارتفاق که تجلی خارجی آن، نامحسوس باشد مانند اینکه همسایه­ای تعهد کند که دیوارش را از دو متر بالاتر نبرد (به نفع همسایه).» چنین حق ارتفاقی در زمره­ی ارتفاق سلبی می­باشد. بنابراین از بین ارتفاق مذکور حق ارتفاق ناپیدا در بیع زمانی کاربرد خواهد داشت که بر اساس آن هر یک از مالکین زمانی، در برابر مالکین زمانی دیگر که به نوعی همسایه وی محسوب می­شوند، متعهد می­گردند که اقدامات خاص مانند تغییر وضعیت ظاهری ملک و … را انجام ندهند. بیع زمانی علاوه بر اینکه متضمن نوعی حق ارتفاق سلبی و ناپیدا است، متضمن حق ارتفاق غیر مستمر نیز است.

ـ سعید شریعتی، پیشین (بخش دوم)، ص 32.

ـ مرتضی انصاری، مکاسب، (قم، کنگره جهانی بزرگداشت شیخ اعظم انصاری، چاپ اول، 1415 هـ ق)، جلد 4، ص63.

ـ محمد حسین اصفهانی، حاشیه کتاب المکاسب، (قم، انوار الهدی، چاپ اول، 1418 هـ ق)، جلد 3، ص120.

ـ سعید شریعتی، پیشین (بخش دوم)، ص 33.

ـ امیر هنری، پیشین، صص 200ـ 203.

ـ علی اکبر دهخدا، لغت نامه­ی دهخدا، (تهران، انتشارات دانشگاه تهران، چاپ اول از دوره جدید، 1373)، جلد 12، ص 17911.

5- محمد جعفر جعفری لنگرودی، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، پیشین، جلد 1، ص 258.

ـ همان، ص 259.

ـ همان، ص 271.

3ـ امیر هنری، پیشین، صص 202 ـ 203.